rn52

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ РИЕЛТОРА ???

ПОЭТАПНОЕ РУКОВОДСТВО ОТ СПЕЦИАЛИСТОВ

Покупка квартиры – это как рождение ребенка, мероприятие ответственное и непростое, у некоторых оно происходит один раз в жизни, у кого-то 2 и больше.

Не смотря на то, что детей большинство семей рожает все-таки в специализированном учреждении, в роддоме, под присмотром специалистов, а не дома самостоятельно, в совершении же сделок с недвижимостью, в обществе присутствует обратная тенденция, люди предпочитают обойтись без специалистов и без агентства недвижимости.

Конечно, при покупке или продаже недвижимости все можно сделать самому. В этом случае, вы сэкономите 30-40 тысяч руб. (стандартная комиссия риэлтерского агентства), но вынуждены будете потратить достаточно много времени от 1,5 до 12 месяцев для того, чтобы получить личный опыт и риэлтерские навыки по продаже квартиры. Такой выбор стоит сделать в 2х случаях:
1. Вы хотите освоить новую профессию – риэлтера, чтобы впоследствии этим зарабатывать на жизнь, кстати, тоже вариант.
2. Вы можете себе позволить отпуск на работе 2-3 мес., чтобы активно заняться продажей или поиском жилья, ваш заработок на основном месте работы составляет менее 40 тыс. руб. за время (1,5-12 мес.), которое вы потратите на покупку и/или продажу квартиры. В этом случае у вас действительно нет средств на оплату комиссии агента по недвижимости.

Если вы все-таки решили купить/продать квартиру (дом) без агента, давайте рассмотрим алгоритм ваших действий на примере стандартной сделки приобретения жилья на вторичном рынке с использованием средств ипотечного кредита и средств от продажи имеющейся квартиры, чтобы разобрать навыки и компетенции, которые придется освоить.

Этап 1. АНАЛИЗ:

В первую очередь, ответьте себе на вопросы:
Какое жилье вы хотите купить, его параметры: количество комнат, площадь, район, этаж? Сразу определитесь, насколько критично для вас покупка готового жилья на вторичном рынке или инвестирование строительства квартиры в новостройке? Либо, как большинство людей хотят, купить квартиру в новом сданном доме «под крышей», чтобы квартира была уже готова, но в ней никто не жил. Обязательно обсудите свой выбор на семейном совете, чтобы у всех членов семьи позиция по критериям совпадала.
Сколько вы можете потратить на покупку приобретения жилья? Как вы будете рассчитываться за него? Например, средствами продажи от своего имеющегося жилья плюс средства материнского капитала и/или ипотечного кредита (займа).
Почему вы хотите совершить эту покупку? И в какой период времени вам надо переехать в новое жилье? Например, к 1 сентября, когда старший ребенок пойдет в школу в новом районе или к моменту рождения второго ребенка и так далее.

Этап 2. МОНИТОРИНГ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ И ПОДАЧА ОБЪЯВЛЕНИЯ:

помощью интернета, сайтов по недвижимости, газет по продаже-покупке квартир, таких как «Ярмарка жилья», «Из рук в руки» (примерно 3-4 тыс. объявлений) промониторьте предложение на рынке жилья, убедитесь, что вы можете купить то, что вы хотите и за вашу цену, выберите 6-7 объектов, которые подходят именно Вам, позвоните по объявлениям, договоритесь о просмотре объектов. В большинстве случаев, вы найдете квартиры «от риелтора», в случае приобретения вами одной из этих квартир, не смотря на то, что вы решили купить квартиру без риелтора, вам придется оплатить комиссию риелтора, который является агентом продавца. Таким образом, «самостоятельные вылазки» на рынок недвижимости все равно заканчиваются оплатой риелторской комиссии, которая уже включена в стоимость квартиры. В случае, если вы нашли квартиру «от риелтора», вам надо либо «сдаться» агенту и самому не работать, пусть он работает за вас, раз вы так или иначе будете оплачивать комиссию агента продавца, либо продолжать искать квартиру «от собственника», в стоимости квартиры которого нет комиссии агентства. По статистике, в общедоступных источниках квартиры «от собственников» составляют примерно 5% от общего объема.
Предположим, вам чудом удалось найти 6-7 вариантов квартир «от собственника», которые вас устраивают по параметрам и цене. Вам необходимо договориться с собственником, съездить, посмотреть все варианты. В части случаев, собственники могут быть в отпуске до определенной даты, болеть, у них не окажется доверенного лица, кто мог бы именно сегодня показать вам квартиру, а в ряде случаев, доверенное лицо, которое покажет вам квартиру, может о ней ничего не знать, не говоря уж о том, чтобы показать вам на квартиру документы. Кроме того, собственники зачастую выставляют на продажу квартиры, не готовые к продаже, в том числе находящиеся «под ипотекой», не имеющие свежего кадастрового паспорта, с прописанными в квартире жильцами и тому подобное Как показывает практика, собственники начинают готовить квартиру к продаже, только тогда . когда найдут покупателя, иногда это растягивается на несколько месяцев, если, например, собственник, должен получить на продажу квартиры согласие органов опеки, а получить это согласие он сможет, если найдет себе встречный вариант. Нюансов может быть много, схема расчетов в каждом случае оказывается сложной, смотрите, чтобы в квартире было немного собственников, так как присутствие всех их потребуется на сделке, либо нотариально заверенные доверенности от них, не все собственники проживают в том городе, где находится объект, им требуется время, чтобы приехать на сделку и так далее.
Параллельно с поиском новой квартиры, вам надо выставить свою квартиру на продажу и обратиться к кредитору за получением ипотечного кредита на разницу между суммой приобретаемого и продаваемого жилья. Подать объявление о продаже своего жилья можно в Интернете и также в специализированных газетах бесплатных объявлений от собственников «Ярмарка жилья», «Из рук в руки» и тому подобное. Не забудьте, что в Интернете объявление надо ежедневно обновлять, желательно несколько раз в сутки, чтобы оно было все время в «топ». Дальше надо мужественно выдержать шквал разведовательных звонков от 250 риэлтерских агентств, которые по несколько раз в месяц будут уточнять у вас цену, факт того, что вы квартиру не продали, напрашиваться на просмотр, за первые 3-4 недели продажи у вас под видом покупателя на экскурсии побывает примерно 16-18 риэлтеров и 1-2 семьи. Кстати, если вы поставили цену выше рынка, ваш телефон будет разрываться с периодичностью 1 раз в 1-2 часа, но до просмотров дело так и не дойдет.
Итак, вы выставили на продажу свою квартиру, присмотрели встречный вариант, вам надо быстро получить кредитное решение на ипотеку.

Прекрасно, если вы ориентируетесь в ипотечном рынке и знаете куда идти, если нет, вам придется обратиться к 5-6 кредиторам, выдающим ипотечные кредиты (зайсы), на втором походе в банк, гарантируем, что вы утомитесь, поэтому лучше сразу найти программу, которая предлагает кредитное решение on-line без денег и документов, что позволяет, не тратя личного времени, за сутки получить кредитное решение и понимание, исходя из вами заполненной анкеты на сайте, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Если вы получили положительное кредитное решение on-line, сумма кредита вас устроила, можно сдать документы оператору ипотечной программы на оформление кредитной заявки.

Этап 3: ПОДГОТОВКА СДЕЛКИ

Когда вы получили кредитное решение on-line по ипотеке, нашли покупателя на свою квартиру, присмотрели ту квартиру, которую будете покупать с ипотекой вы, составьте 2 предварительных договора: один с покупателем о продаже вашей квартиры, второй с продавцом о покупке квартиры, в случае необходимости, обменяйтесь задатками.

Подготовьте свою квартиру к продаже: узаконьте перепланировку, в случае необходимости, сделайте технический паспорт, возьмите нотариальное согласие супруга (супруги) на отчуждение совместно приобретенной недвижимости, в случае необходимости, при использовании МСК в выплате долга за свою квартиру, выделите долю всем членам семьи, получите согласие органов опеки на продажу имущества, в случае, если у вас дети являются собственниками жилья, возьмите справку о прописанных лицах, а также справку из росреестра. В случае, если вы гасили ипотеку, приложите справку кредитора о гашении остатка ссудной задолженности, сделайте новое свидетельство на право собственности без обременения. Если вы совершаете сделку с риэлтером, все эти документы собирает агент. Если вы собираетесь купить новую квартиру с ипотекой, соберите пакет документов на квартиру продавца, то же самое, что вы подготовили для продажи своей квартиры, дополнительно сделайте оценку покупаемой квартиры и возьмите справку о долгах за коммунальные платежи, обяжите продавца уплатить их. Не забудьте убедиться в отсутствии арестов и обременений на приобретаемую квартиру, быть внимательными при существовании «раннего права», исключить правопритязания на квартиру третьих лиц, в том числе находящихся в местах лишения свободы, интернатах, хосписе и т.п. Подготовьтесь к тому, что сбор документов по своей и приобретаемой квартире – процесс долгий, изматывающий. После того, как документы на продаваемую и приобретаемую квартиру готовы, напишите 2 проекта договоров купли-продажи: на продаваемую вами квартиру и приобретаемую.В случае. Если сделку со стороны продавца ведет риэлтер, документы на приобретаемую квартиру собирает он, в т.ч. заказывает оценку, готовит и/или оплачивает составление договора купли-продажи с ипотекой. В случае, если вы продолжаете действовать без риэлтера, документы, собранные вами вместе с продавцом на приобретаемую квартиру, оценку, проект договора купли-продажи предоставьте оператору ипотечной программы, где вы берете кредит. Обратите внимание, что оценку надо заказывать только в аккредитованном оценочном агентстве. Назначьте с кредитором дату сделки, обеспечьте присутствие на ней покупателей вашей квартиры и продавцов квартиры, которую собираетесь купить.

Этап 4: СДЕЛКА:
В день, когда оператор назначил сделку, у вас на руках должна быть сумма первоначального взноса от продажи вашей квартиры. Таким образом, ваша квартира должна быть продана несколькими днями раньше, чтобы за квартиру прошли расчеты.
Не забудьте, что срок регистрации сделки купли-продажи с недвижимостью длится 30 календарных дней без ипотеки и 10 календарных дней с ипотекой. В день сделки по приобретению вами квартиры откройте на себя и продавца приобретаемого жилья расчетные счета в банке, указанном кредитором.
В назначенное время подпишите в офисе кредитора кредитный договор (договор займа), закладную, договор залога (в случае необходимости), договор купли-продажи. С утра займите очередь в регистрационной палате, чтобы после подписания договоров у оператора ипотечной программы вы могли безболезненно сдать документы на государственную регистрацию. Перед подписанием договора купли-продажи передайте по расписке первоначальный взнос в присутствии свидетелей. Лучше всего, конечно, все это делать в офисе риэлтерской компании, меньше риска, кроме того, там есть машинки пересчета денег, что придаст уверенности продавцу в том, что ему передали сумму в полном объеме.
Остаток денежных средств в размере ипотечного кредита перечисляется по вашему заявлению на расчетный счет продавца после предъявления кредитору зарегистрированного на ваше имя свидетельства о праве собственности, обремененного ипотекой. Кроме того, перед тем, как предъявить свидетельство кредитору, вам следует застраховать жизнь, потерю трудоспособности и имущество в аккредитованной страховой компании, желательно, обойти несколько компаний, чтобы получить наилучшие тарифы. Но еще лучше для совершения ипотечной сделки обратиться к оператору ипотечной программы, где кредит и страховка, а также сделка с недвижимостью оформляется в «одном окне» и где клиенту сразу подбирается оптимальный страховой тариф из всех аккредитованных компаний.
Совершение ипотечной сделки по приобретению жилья в едином окне оператора ипотечной программы может сэкономить у вас больше недели времени.
Итак, после того, как расчеты за недвижимость произведены в полном объемы, вы стали обладателем свежего свидетельства на право собственности с ипотекой, и вашей единственной обязанностью остается своевременная оплата ипотечного кредита, вы можете приступить к творческим моментам, связанным с приобретением квартиры: дизайну, ремонту, отделке. Все эти процессы тоже можно сделать самому, без специалистов, но это совсем уже другая история….


.